11-03-2018, 16:42
Как взыскать неустойку за просрочку в случае заключения предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)?
Довольно часто застройщики в целях уклонения от ответственности за просрочку передачи квартиры дольщикам в виде неустойки, предусмотренной 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, заключают с дольщиками не ДДУ, а ПДКП.
И в случае просрочки к нам часто обращаются дольщики с вопросом: можно ли, заключив с застройщиком ПДКП, взыскать с него неустойку за просрочку?
Ответ - да, можно!
Рассмотрим следующие два основных варианта заключения с дольщиками ПДКП:
1. ПДКП заключен до ввода дома в эксплуатацию.
В этом случае в соответствии с позицией, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017,
ПДКП приравнивается к ДДУ и к нему применяется 214-ФЗ, в том числе ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о неустойке за просрочку передачи квартиры дольщику,
поскольку договором, хотя бы и поименованным ПДКП, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме дольщику, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, при заключении такого ПДКП можно подавать иск о взыскании неустойки за просрочку как если бы это был ДДУ.
Нюанс: текст ПДКП должен позволять определить срок передачи квартиры дольщику, чтобы можно было определить просрочку и рассчитать неустойку.
2. ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию.
В таком случае нормы 214-ФЗ применению не подлежат, т.к. дом уже построен и денежные средства привлекаются не для его строительства.
Тем не менее, исходя из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, о заключении в последующем договора купли-продажи созданного или приобретенного в последующем недвижимого имущества, с полной предварительной оплатой, данный договор должен расцениваться судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Соответственно, к такому договору с дольщиком применяются нормы п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей о уплате продавцом неустойки в размере 0,5 % суммы предварительной оплаты товара за каждый день просрочки (но не более суммы предварительной оплаты).
Таким образом, если ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию, неустойку за просрочку передачи квартиры также можно взыскать с застройщика, но уже по Закону о защите прав потребителей, а не по 214-ФЗ.
При этом условия ПДКП должны позволять определить срок передачи квартиры покупателю.
P.S. Недавно Мосгорсуд оставил в силе решение Тушинского районного суда о взыскании неустойки по ПДКП, заключенному после сдачи дома в эксплуатацию.
Суды обеих инстанций согласились с нашими доводами о применении к данному договору п. 3 с. 23.1 Закона о защите прав потребителей о неустойке за просрочку передачи предварительно оплаченного товара.
Если конкретно к цифрам, то при просрочке 151 день суд присудил по совокупности требований (неустойка, штраф, компенсация морального вреда, расходы на представителя, госпошлину) 340 915 руб., что является очень хорошим результатом с учетом того, что между сторонами сложились отношения не по долевому строительству, а по купле-продаже квартиры.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
Довольно часто застройщики в целях уклонения от ответственности за просрочку передачи квартиры дольщикам в виде неустойки, предусмотренной 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, заключают с дольщиками не ДДУ, а ПДКП.
И в случае просрочки к нам часто обращаются дольщики с вопросом: можно ли, заключив с застройщиком ПДКП, взыскать с него неустойку за просрочку?
Ответ - да, можно!
Рассмотрим следующие два основных варианта заключения с дольщиками ПДКП:
1. ПДКП заключен до ввода дома в эксплуатацию.
В этом случае в соответствии с позицией, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017,
ПДКП приравнивается к ДДУ и к нему применяется 214-ФЗ, в том числе ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о неустойке за просрочку передачи квартиры дольщику,
поскольку договором, хотя бы и поименованным ПДКП, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме дольщику, внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, при заключении такого ПДКП можно подавать иск о взыскании неустойки за просрочку как если бы это был ДДУ.
Нюанс: текст ПДКП должен позволять определить срок передачи квартиры дольщику, чтобы можно было определить просрочку и рассчитать неустойку.
2. ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию.
В таком случае нормы 214-ФЗ применению не подлежат, т.к. дом уже построен и денежные средства привлекаются не для его строительства.
Тем не менее, исходя из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, о заключении в последующем договора купли-продажи созданного или приобретенного в последующем недвижимого имущества, с полной предварительной оплатой, данный договор должен расцениваться судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Соответственно, к такому договору с дольщиком применяются нормы п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей о уплате продавцом неустойки в размере 0,5 % суммы предварительной оплаты товара за каждый день просрочки (но не более суммы предварительной оплаты).
Таким образом, если ПДКП заключен после ввода дома в эксплуатацию, неустойку за просрочку передачи квартиры также можно взыскать с застройщика, но уже по Закону о защите прав потребителей, а не по 214-ФЗ.
При этом условия ПДКП должны позволять определить срок передачи квартиры покупателю.
P.S. Недавно Мосгорсуд оставил в силе решение Тушинского районного суда о взыскании неустойки по ПДКП, заключенному после сдачи дома в эксплуатацию.
Суды обеих инстанций согласились с нашими доводами о применении к данному договору п. 3 с. 23.1 Закона о защите прав потребителей о неустойке за просрочку передачи предварительно оплаченного товара.
Если конкретно к цифрам, то при просрочке 151 день суд присудил по совокупности требований (неустойка, штраф, компенсация морального вреда, расходы на представителя, госпошлину) 340 915 руб., что является очень хорошим результатом с учетом того, что между сторонами сложились отношения не по долевому строительству, а по купле-продаже квартиры.
С уважением,
Юридический центр Advisor
http://www.mosadvisor.ru/
+7 (499) 394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62